有価証券報告書-第86期(2025/04/01-2026/03/31)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度の我が国経済は、深刻化する人手不足を背景に、AI(人工知能)を活用した省人化・省力化(設備)投資が急速に増加したことに加え、雇用・所得環境の改善から個人消費に持ち直しの動きが見られるなど景気は緩やかに回復しました。しかしながら、米国の関税政策に伴う混乱や中東での武力衝突が引き起こしたエネルギー問題が我が国の構造的な脆弱性を浮き彫りにして、依然として堅忍持久が求められる局面が続きました。
当不動産業界におきましても、インフレ圧力と日銀の政策転換により、市中金利が急上昇し資金調達コストが増加するなか、全国の地価・建築費が継続して値上がり(工期は長期化)する一方で、海外投資マネーの膨張で主要なアセットの期待利回りは軒並み低下しており、不動産(商品)の取得や企画・開発が困難な厳しい事業環境に置かれています。
このような、ゴールポストが絶えず動く変化の激しい外部環境の下、当社グループでは健全な良識を灯台として[断機之戒-だんきのいましめ- ①自分の仕事に責任をもって最後までやり抜く、②常に挑戦し学び続ける]を年度スローガンに、収益性と公益性の両立に取り組み体幹(耐力「レジリエンス」と体力「サステナビリティ」)の強い会社を目指す中期経営計画(フェーズⅢ 2024～2026年度)に基づき、各重点施策に積極的に注力してまいりました。
この結果、当連結会計年度の営業収益は39,275百万円(前期42,026百万円、前期比6.5%減)と、前連結会計年度に収益不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、オフィス等管理不動産が引き続き98.7%の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト(マルチテナント型)の収益化が実現し、営業利益は6,993百万円(前期6,077百万円、前期比15.1%増)、経常利益は6,542百万円(前期5,750百万円、前期比13.8%増)と増益を確保しました。
また、有料老人ホーム事業の運営コスト安定化を図るべく従前より懸案であった予期せぬ修繕負担リスク等の軽減を目的に、保有する介護施設を流動化により売却し特別損失が発生したことから、親会社株主に帰属する当期純利益は3,779百万円(前期4,031百万円、前期比6.3%減)となりましたが、これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。
セグメントごとの業績は、次のとおりであります。
当年度末における当社グループが賃貸・管理する建物数は、再開発に伴う貸し止めの影響から前年度末比1棟減の63棟となりましたが、既存オフィスビルのリーシングは好調でダウンタイムも短く、期中平均稼働率は98～99%の高水準を維持しており、加えて各テナントとの双方向のコミュニケーションを通じ、規模や財務体力を勘案しながらもレントギャップの是正(75%改定)を進めたことで賃料収入は増加しました。また京橋TDビル・池袋大栄ビル・北浦和大栄ビルの共用部分にはテレキューブ(個室ブース)を設置、秋葉原大栄ビルの未利用駐車場はパーキング事業(部)と連携して一部を外部向けに開放するなど付帯収益の確保にも注力しました。
建替・再開発事業においても着実な進捗が見られ、当社グループが事業参画する「渋谷二丁目22地区第一種市街地再開発事業」が都市計画決定されたほか「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」では権利変換計画が認可されました。「ららテラス川口」としてリニューアルオープンした川口再開発ビルは「建て替えない再開発」として注目され、地域住民からのレガシー復活を要望する声に応えつつ、環境負荷軽減を両立した好事例となっています。なお、老朽化に伴い2026年度から建て替えを計画する本川越大栄ビルについては、テナントである埼玉りそな銀行様とも協議した結果、銀行のワンテナントビルとして再開発することで基本合意しました。
不動産投資については、アセットポートフォリオの充実とリスク分散を目的に積極的にエクイティ投資を活用、当連結会計年度では、他社とも連携・協働しながら首都圏の大規模商業施設やオフィスタワー、賃貸住宅など幅広い領域に投資しており、2020年9月から始動した大型物流施設の開発プロジェクトは収益化が実現し、当連結会計年度の経営成績に大きく貢献しました。[マテリアリティ(環境)への主な取組]としては、引き続き各ビルにおける照明のLED化や空調設備更新等の省エネルギー施策を実施するとともに、再生可能エネルギー電力の利用により、CO2排出量削減を推進しました。CO2排出量は当連結会計年度において目標とする指標(キー・パフォーマンス・インディケーター、2030年度:▲30%)をクリアする見込ですが、当社グループではカーボンニュートラル実現に向けた取組をさらに加速させていくこととしております。
このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、営業収益は14,495百万円(前期比2,625百万円減)と前連結会計年度に販売用不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、営業利益は5,806百万円(前期比1,367百万円増)と大きく伸長しました。
今後、好立地の新規物件取得や開発が困難となる中、当社グループにおいては既存アセットの価値向上に向けた取り組みと新たな収益源の確保が急務であります。次期連結会計年度では、情報ルートの掘り起こしおよびアセットリサイクリング(資産入れ替え)を含めた新規投資分野の開発を進めていくことで、基礎収益力(継続的に稼ぐ力)の一層の強化に取り組んでまいります。
当年度末における管理・運営駐車場数は950ヶ所(前期比49ヶ所増)、収容台数は19,674台(前期比1,070台増)と桁替わりが視野に入る水準に迫り、重点施策とする駐輪場についても場数40ヶ所(前期比4ヶ所増)、収容台数8,602台(前期比426台増)としっかりと積み上げることができました。
当連結会計年度では、重要ドミナントエリアであるさいたま市・川口市・川越市を中心に本格的なローラー活動を展開したことに加え、勉強会やセミナーを通じて提携金融機関や地場不動産業者との連携強化に努めたほか、公有地等の入札案件への参加やリニューアル提案(改修・更新工事)、個人管理の駐車場の引継ぎにも注力してまいりました。また既存駐車場においては、需要に合わせた機動的な料金変更(時間貸88ヶ所、月極18ヶ所)を進める一方で、チケットレス式(車番認証)やフラップレス式を含むキャッシュレス決済への対応、防犯カメラの増設や設備機器の交換・アップグレードなど、利用者の利便性と安全性の向上に取り組みました。このほかサステナブルな活動として、EV充電器の設置(2か所)、アイドリングストップ看板の掲示(209ヶ所)、太陽光パネル付き外灯への切り替え(11基)を計画どおり実施しております。
これらの取り組みの結果、当事業年度の営業収益は3,695百万円(前期比207百万円増)、営業利益は868百万円(前期比108百万円増)と前連結会計年度を上回るペースでの増収増益となりました。さらに年度後半から月極駐車場の電子契約サービスへの移行やカーシェア事業参入の準備を開始しており、次の成長に向けた土台づくりが進んでいます。今後とも事業環境の変化を的確に捉え、これまでに蓄積してきた運営データやノウハウを活用しながら、立地特性・利用動向に応じた料金設計や設備構成の最適化を進めるとともに、スマートパーキング化に主体的に取り組み、これら活動を通じて「地域のインフラ」として安心・安全で利便性の高い街づくりへ貢献してまいります。
当連結会計年度はブリリアンコート朝霞本町(朝霞市)、デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ(千葉市)などのマンション分譲が好調に推移したほか、収益不動産ではブリリアンクラス南八条(札幌市)、ブリリアンクラス榴岡(仙台市)、ブリリアンクラス河原町(広島市)のレジデンス3物件とココファン山鼻(札幌市)のヘルスケア1施設の流動化による売却が完了しました。
これらの取り組みの結果、当連結会計年度の営業収益は14,546百万円(前期比1,137百万円増)営業利益は857百万円(前期比313百万円減)となり、事業は成長軌道に乗りつつも、仕入等のコスト上昇をマーケット転嫁によっては吸収しきれず減益を余儀なくされました。
住宅市場においては、金利上昇による購入意欲の低下や資材・労務費の高騰を背景とした建築費の上昇による収益性の低下が懸念されております。このため、事業化にあたっては今後とも厳選投資を堅持、社内で各プロジェクトの課題を迅速に共有し、立地・規模・事業スキームにおける価格競争力を慎重に見積もってまいります。また良質な開発用地・販売用不動産の仕入を強化するため、これまで以上に事業法人や金融機関との情報ルート拡大に取り組んでまいります。
当セグメントは、仲介・買取再販事業と2つのソリューション事業(地域ビジネス[開発系]・営業[バリューアド系])および、大栄不動産投資顧問(株)が展開するファンド事業で構成されています。なお上場企業中心のCRE事業[戦略系]は、地域に根ざした機動的な展開を図るため当連結会計年度に仲介・買取再販事業に集約しております。各事業別の取り組みは以下のとおりです。
仲介・買取再販事業を展開する各支店(さいたま、川越、東京)は、金融機関や税理士等のネットワークから発掘された情報を着実に成果へと結び付け、売買仲介・買取再販がともに好調に推移、当連結会計年度における当セグメント収益に大きく貢献しました。
地域ビジネス事業[開発系]では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」が順調に進捗しました。2025年7月には進出を予定する企業と不動産売買契約を締結した後、速やかに地盤改良等の造成工事に着手、2028年度の土地区画整理事業終了認可に向けて、協力事業者とも連携のうえ[新たな産業基盤づくりに向けた取組]を推し進めております。
営業ソリューション事業[バリューアド系]は、事業立ち上げから6年目を迎え、賃料改定やテナント立ち退き等の合意形成についてノウハウ蓄積が進み当セグメントにおける主力事業に成長しつつあります。当連結会計年度での麻布十番プロジェクト(港区)は「土地を創る」力を発揮して、計画を大きく上回る利益を計上しました。
またファンド事業では「老人福祉・地方応援」をテーマとするDRF3号ファンド(地方中核都市の賃貸レジデンス3棟(札幌市・仙台市・広島市)、ヘルスケア2施設(札幌市・熊谷市))を組成、投資家の裾野も広がり、運用資産残高(AUM)とAM報酬の向上が実現しました。
当連結会計年度は、前連結会計年度に地域ビジネス事業での開発投資をカバーするべく各事業の販売用不動産を前倒しで整理した反動減により営業収益5,273百万円(前期比1,589百万円減)、営業利益1,489百万円(前期比362百万円減)となりましたが、将来の成長に向けた具体的な足場固めは進んでおります。引き続き社会課題の解決に寄与する様々なプロジェクトを確実に取り込むとともに、事業連携による提案力とソリューションの高度化を図り、当社グループの競争力・成長力を向上させて地域やお客様の期待にお応えしてまいります。
団塊世代が75才以上の後期高齢者に達したことで、我が国は本格的な超高齢者社会へと移行し医療・介護に対する需要は一層拡大しております。当連結会計年度はこうした環境変化を事業機会と捉え、営業活動と受入体制の強化に取り組んでまいりました。桜ガーデンにおける「90才以上特別料金キャンペーン」は好評を博し4組4名の新規入居者を獲得、自費ショートスティも新規入居につながる成果を上げました。また楓コートではコロナ感染症発生時の隔離対応として確保していた東西1階居室のうち試験的に3室を改修し販売キャンペーンを実施した結果、2室4名の入居につながりました。これらに加え従来から継続しているインターネット広告の活用、身元保証会社との連携ならびにビジネスマッチング先である金融機関との協働にも注力しました。
このほか施設運営面においては、ご入居様にとって重要なお食事の品質向上を目的として業者選定コンペを行い、約16年間委託していた給食レストラン業務の委託先を新たな事業者に変更しました。職員に向けては2025年7月に人事制度を改定し業界水準を意識した継続的な賃金引き上げを実施、IT導入による業務負荷軽減や心理的安全性の高い職場環境づくりに取り組みました。
このような取り組みの結果、当年度末における総入居者数は262名(前期比18名増)となり、期中平均入居者数の増加により、営業収益は1,142百万円(前期比127百万円増)、営業利益は72百万円(前期は6百万円の営業損失)と増収・黒字転換となりました。今後とも増加が見込まれる介護需要を確実に捉えるとともに「安心して暮らし続けられる住環境」と「質の高い介護サービス」を両立するモデルの深化を図り、地域社会とともに持続的な成長を目指してまいります。
②財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における総資産は173,613百万円となり、前年度末と比べ5,843百万円の増加となりました。このうち、流動資産は61,865百万円となり、前年度末と比べ5,342百万円の増加となりました。これは、住宅事業において分譲マンションや投資用不動産のキャッシュ化が順調に進んだことに加え、大型開発用地取得の繰越が発生したため、「販売用不動産」が3,726百万円減少した一方で、これら等に起因して「現金及び預金」が6,671百万円、「営業未収入金」が1,937百万円それぞれ増加したことが主な要因であります。
また、固定資産は111,747百万円となり、前年度末と比べ500百万円の増加となりました。有料老人ホーム事業において保有する施設群を流動化により売却したこと等により「有形固定資産」は3,565百万円減少しましたが、投資有価証券の時価評価額の上昇およびエクイティ投資(株式・出資)の積み増しで「投資その他の資産」が4,077百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は111,510百万円となり、前年度末と比べ625百万円の増加となりました。土地区画整理事業等において「前受金」が2,180百万円、また、投資有価証券の時価評価額の上昇により「繰延税金負債」が1,314百万円それぞれ増加しましたが、有利子負債残高(利息を支払っているすべての負債)が2,338百万円減少したことが主な要因であります。なお、当年度末の有利子負債残高は89,816百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は62,102百万円となり、前年度末と比べ5,217百万円の増加となりました。このうち、株主資本は、「利益剰余金」が前年度末と比べ3,847百万円増加したことにより、48,348百万円となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は、営業活動により11,090百万円増加し、投資活動により1,448百万円、財務活動により2,925百万円それぞれ減少したことから、前年度末と比べ6,715百万円の増加となり、38,681百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況およびそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動による資金の増加は11,090百万円(前期比12,736百万円増加)となりました。これは主に、「売上債権の増加額」1,937百万円、「利息の支払額」1,001百万円、「法人税等の支払額」2,043百万円等の資金減少があった一方で、「税金等調整前当期純利益」5,046百万円および「減価償却費」1,763百万円、「棚卸資産の減少額」3,696百万円等の資金増加があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は1,448百万円(前期比5,659百万円増加)となりました。これは主に、「有形及び無形固定資産の売却による収入」1,540百万円、「投資有価証券の払戻による収入」1,286百万円等の資金増加があった一方で、「有形及び無形固定資産の取得による支出」1,128百万円、「投資有価証券の取得による支出」3,099百万円等の資金減少があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動による資金の減少は2,925百万円(前期比5,442百万円減少)となりました。これは主に、「借入れによる収入」17,900百万円等の資金増加があった一方で、「借入金の返済による支出」20,238百万円等の資金減少があったことによるものであります。「営業活動によるキャッシュ・フロー」の好調を背景に、借入金は純減となりました。
④生産、受注および販売の実績
(a)生産、受注の実績
当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産につきまして該当事項はありません。また、受注につきましては、当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しています。
(b)販売の実績
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績および当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、ディスラプティブ(非連続)な経営環境の変化に対処するため、前連結会計年度から、長期ビジョン(経営計画:2018～2026年度)からバックキャストして策定した[中期経営計画(-フェーズⅢ- 2024～2026年度)]をスタートさせました。
かかる中期経営計画は、これまでの中期経営計画(フェーズⅠ、Ⅱ)を振り返り、改めて「変革・拡張・体験・入替」をキーワードに課題の洗い出しを行ったものであります。これら課題解決に役職員全員が力を合わせて取り組むことで、各事業の強靭化(レジリエンス強化)とサステナビリティ経営の深化を促進し、基礎収益力の複合化によって持続的成長を目指してまいります。
各課題に対する主な[新たな取組]は次のとおりであり、概ね計画どおりに進捗しています。
当連結会計年度では、かかる[新たな取組]により、攻め(成長投資)と守り(財務規律)のバランスをしっかりと堅持したうえで、過去2番目となる(営業)利益成長を実現しました。また、評価指標である自己資本比率は35.8%(前年度末33.9%)、ネットDEレシオ((有利子負債-現金および預金)÷純資産額)は0.8倍(同1.1倍)、EBITDA有利子負債倍率は5.8倍(同7.6倍)となりました。引き続き、財務構成に留意しつつサステナビリティに軸足を置いた組織改革を進め、身の丈に合った成長を実現してまいります。
②経営成績の分析
(営業収益)
当連結会計年度の営業収益は39,275百万円(前期比6.5%減)となりました。主力のビル賃貸事業において、レントギャップの是正等により賃料収入が増加したことに加え、住宅事業でのマンション分譲も好調を維持しましたが、前連結会計年度に、資金効率の改善のため収益オフィス(ワールドビジネスガーデン(千葉市))の大口売却のほか、各事業での販売用不動産を前倒しで整理した反動から、前期比2,751百万円の減収となりました。概要については「(1)経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。
(営業利益・経常利益)
当連結会計年度の営業利益は69億93百万円(前期比15.1%増)となりました。オフィス等管理不動産が引き続き98.7%の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト(マルチテナント型)の収益化が実現し、前期比915百万円の増益となりました。一方で経常利益は、営業利益の増加と配当金収入の伸長があったものの、資金調達コストの上昇に伴い営業外収益・費用差が悪化したため、前期比791百万円の増益に留まり、6,542百万円(前期比13.8%増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は37億79百万円(前期比6.3%減)となりました。前連結会計年度の政策保有株式一部売却による投資有価証券売却益が減少したこと、有料老人ホーム事業で保有する介護施設群を流動化により売却し、特別損失が発生したこと等により前期比252百万円の減益となりました。有料老人ホーム事業の施設群は、予期せぬ修繕負担リスク等運営コスト安定化の上で懸案であったものであります。これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。
③財政状態およびキャッシュ・フローの状況の分析
当社グループの当連結会計年度末における財政状態およびキャッシュ・フローは、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
④資本の財源および資金の流動性
当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産(棚卸資産を含む)の取得・開発資金等であり、これら資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フロー(自己資金)のほか、金融機関からの借入金や社債(コマーシャルペーパーを含む)の発行により調達しています。さらに、複数の金融機関と当座貸越契約を締結することにより、十分な資金の流動性を確保するとともに、資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで安定的な財源を確保し、あわせて調達コストの低減を図っています。当連結会計年度では、金利上昇を見越し前倒しでの資金調達を行った結果、当連結会計年度末「現金及び預金」残高は38,875百万円となっています。
当連結会計年度では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」(坂戸市)等で棚卸資産が6,981百万円増加、さらに「成増大栄ビル建替え事業」(板橋区成増)等5,274百万円の設備投資を行ったほか、エクイティ出資を含む投資有価証券4,671百万円を取得しましたが、他方で、保有する投資有価証券や賃貸レジデンス・オフィスビルを売却して資金調達負担を軽減しております。なお、翌連結会計年度におきましては、重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はございません。
なお、当社が取得している当年度末における債券格付は次のとおりです。
⑤重要な会計上の見積りおよび当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。 この連結財務諸表の作成にあたり、経営者は、資産、負債、収益および費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積りおよび仮定を用いていますが、これらの見積りおよび仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積りおよび仮定のうち、特に重要なものは、「第5 経理の状況 1.連 結財務諸表等 (1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)および(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度の我が国経済は、深刻化する人手不足を背景に、AI(人工知能)を活用した省人化・省力化(設備)投資が急速に増加したことに加え、雇用・所得環境の改善から個人消費に持ち直しの動きが見られるなど景気は緩やかに回復しました。しかしながら、米国の関税政策に伴う混乱や中東での武力衝突が引き起こしたエネルギー問題が我が国の構造的な脆弱性を浮き彫りにして、依然として堅忍持久が求められる局面が続きました。
当不動産業界におきましても、インフレ圧力と日銀の政策転換により、市中金利が急上昇し資金調達コストが増加するなか、全国の地価・建築費が継続して値上がり(工期は長期化)する一方で、海外投資マネーの膨張で主要なアセットの期待利回りは軒並み低下しており、不動産(商品)の取得や企画・開発が困難な厳しい事業環境に置かれています。
このような、ゴールポストが絶えず動く変化の激しい外部環境の下、当社グループでは健全な良識を灯台として[断機之戒-だんきのいましめ- ①自分の仕事に責任をもって最後までやり抜く、②常に挑戦し学び続ける]を年度スローガンに、収益性と公益性の両立に取り組み体幹(耐力「レジリエンス」と体力「サステナビリティ」)の強い会社を目指す中期経営計画(フェーズⅢ 2024～2026年度)に基づき、各重点施策に積極的に注力してまいりました。
この結果、当連結会計年度の営業収益は39,275百万円(前期42,026百万円、前期比6.5%減)と、前連結会計年度に収益不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、オフィス等管理不動産が引き続き98.7%の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト(マルチテナント型)の収益化が実現し、営業利益は6,993百万円(前期6,077百万円、前期比15.1%増)、経常利益は6,542百万円(前期5,750百万円、前期比13.8%増)と増益を確保しました。
また、有料老人ホーム事業の運営コスト安定化を図るべく従前より懸案であった予期せぬ修繕負担リスク等の軽減を目的に、保有する介護施設を流動化により売却し特別損失が発生したことから、親会社株主に帰属する当期純利益は3,779百万円(前期4,031百万円、前期比6.3%減)となりましたが、これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。
セグメントごとの業績は、次のとおりであります。
当年度末における当社グループが賃貸・管理する建物数は、再開発に伴う貸し止めの影響から前年度末比1棟減の63棟となりましたが、既存オフィスビルのリーシングは好調でダウンタイムも短く、期中平均稼働率は98～99%の高水準を維持しており、加えて各テナントとの双方向のコミュニケーションを通じ、規模や財務体力を勘案しながらもレントギャップの是正(75%改定)を進めたことで賃料収入は増加しました。また京橋TDビル・池袋大栄ビル・北浦和大栄ビルの共用部分にはテレキューブ(個室ブース)を設置、秋葉原大栄ビルの未利用駐車場はパーキング事業(部)と連携して一部を外部向けに開放するなど付帯収益の確保にも注力しました。建替・再開発事業においても着実な進捗が見られ、当社グループが事業参画する「渋谷二丁目22地区第一種市街地再開発事業」が都市計画決定されたほか「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」では権利変換計画が認可されました。「ららテラス川口」としてリニューアルオープンした川口再開発ビルは「建て替えない再開発」として注目され、地域住民からのレガシー復活を要望する声に応えつつ、環境負荷軽減を両立した好事例となっています。なお、老朽化に伴い2026年度から建て替えを計画する本川越大栄ビルについては、テナントである埼玉りそな銀行様とも協議した結果、銀行のワンテナントビルとして再開発することで基本合意しました。
不動産投資については、アセットポートフォリオの充実とリスク分散を目的に積極的にエクイティ投資を活用、当連結会計年度では、他社とも連携・協働しながら首都圏の大規模商業施設やオフィスタワー、賃貸住宅など幅広い領域に投資しており、2020年9月から始動した大型物流施設の開発プロジェクトは収益化が実現し、当連結会計年度の経営成績に大きく貢献しました。[マテリアリティ(環境)への主な取組]としては、引き続き各ビルにおける照明のLED化や空調設備更新等の省エネルギー施策を実施するとともに、再生可能エネルギー電力の利用により、CO2排出量削減を推進しました。CO2排出量は当連結会計年度において目標とする指標(キー・パフォーマンス・インディケーター、2030年度:▲30%)をクリアする見込ですが、当社グループではカーボンニュートラル実現に向けた取組をさらに加速させていくこととしております。
このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、営業収益は14,495百万円(前期比2,625百万円減)と前連結会計年度に販売用不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、営業利益は5,806百万円(前期比1,367百万円増)と大きく伸長しました。
今後、好立地の新規物件取得や開発が困難となる中、当社グループにおいては既存アセットの価値向上に向けた取り組みと新たな収益源の確保が急務であります。次期連結会計年度では、情報ルートの掘り起こしおよびアセットリサイクリング(資産入れ替え)を含めた新規投資分野の開発を進めていくことで、基礎収益力(継続的に稼ぐ力)の一層の強化に取り組んでまいります。
当年度末における管理・運営駐車場数は950ヶ所(前期比49ヶ所増)、収容台数は19,674台(前期比1,070台増)と桁替わりが視野に入る水準に迫り、重点施策とする駐輪場についても場数40ヶ所(前期比4ヶ所増)、収容台数8,602台(前期比426台増)としっかりと積み上げることができました。当連結会計年度では、重要ドミナントエリアであるさいたま市・川口市・川越市を中心に本格的なローラー活動を展開したことに加え、勉強会やセミナーを通じて提携金融機関や地場不動産業者との連携強化に努めたほか、公有地等の入札案件への参加やリニューアル提案(改修・更新工事)、個人管理の駐車場の引継ぎにも注力してまいりました。また既存駐車場においては、需要に合わせた機動的な料金変更(時間貸88ヶ所、月極18ヶ所)を進める一方で、チケットレス式(車番認証)やフラップレス式を含むキャッシュレス決済への対応、防犯カメラの増設や設備機器の交換・アップグレードなど、利用者の利便性と安全性の向上に取り組みました。このほかサステナブルな活動として、EV充電器の設置(2か所)、アイドリングストップ看板の掲示(209ヶ所)、太陽光パネル付き外灯への切り替え(11基)を計画どおり実施しております。
これらの取り組みの結果、当事業年度の営業収益は3,695百万円(前期比207百万円増)、営業利益は868百万円(前期比108百万円増)と前連結会計年度を上回るペースでの増収増益となりました。さらに年度後半から月極駐車場の電子契約サービスへの移行やカーシェア事業参入の準備を開始しており、次の成長に向けた土台づくりが進んでいます。今後とも事業環境の変化を的確に捉え、これまでに蓄積してきた運営データやノウハウを活用しながら、立地特性・利用動向に応じた料金設計や設備構成の最適化を進めるとともに、スマートパーキング化に主体的に取り組み、これら活動を通じて「地域のインフラ」として安心・安全で利便性の高い街づくりへ貢献してまいります。
当連結会計年度はブリリアンコート朝霞本町(朝霞市)、デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ(千葉市)などのマンション分譲が好調に推移したほか、収益不動産ではブリリアンクラス南八条(札幌市)、ブリリアンクラス榴岡(仙台市)、ブリリアンクラス河原町(広島市)のレジデンス3物件とココファン山鼻(札幌市)のヘルスケア1施設の流動化による売却が完了しました。| 当社グループでは、今次中期経営計画において「投資対象地域を拡大するとともに、多様なアセットの取得・開発を進める」ことを重点施策のひとつとしておりますが、仙台・広島は初進出エリアであり、また新たな取り組みとして富裕層ニーズを捉えた低層賃貸マンション開発にも着手するなどその歩をしっかりと進めています。2026年2月には、埼玉県川口市と「旧県陽高等学校跡地/15,186.51㎡」の利用事業者として基本協定を締結、地域のまちづくりに向けて戸建住宅および商業施設を整備していくことを計画しております。[カーボンニュートラルへの取組]も継続して推進しており、2029年度以降分譲・賃貸する自社単独でのマンション事業については、原則として省エネ性能:ZEH-M Oriented基準を満たす仕様とし、一次エネルギー消費量20%削減を目指しています。 |  |
これらの取り組みの結果、当連結会計年度の営業収益は14,546百万円(前期比1,137百万円増)営業利益は857百万円(前期比313百万円減)となり、事業は成長軌道に乗りつつも、仕入等のコスト上昇をマーケット転嫁によっては吸収しきれず減益を余儀なくされました。
住宅市場においては、金利上昇による購入意欲の低下や資材・労務費の高騰を背景とした建築費の上昇による収益性の低下が懸念されております。このため、事業化にあたっては今後とも厳選投資を堅持、社内で各プロジェクトの課題を迅速に共有し、立地・規模・事業スキームにおける価格競争力を慎重に見積もってまいります。また良質な開発用地・販売用不動産の仕入を強化するため、これまで以上に事業法人や金融機関との情報ルート拡大に取り組んでまいります。
当セグメントは、仲介・買取再販事業と2つのソリューション事業(地域ビジネス[開発系]・営業[バリューアド系])および、大栄不動産投資顧問(株)が展開するファンド事業で構成されています。なお上場企業中心のCRE事業[戦略系]は、地域に根ざした機動的な展開を図るため当連結会計年度に仲介・買取再販事業に集約しております。各事業別の取り組みは以下のとおりです。仲介・買取再販事業を展開する各支店(さいたま、川越、東京)は、金融機関や税理士等のネットワークから発掘された情報を着実に成果へと結び付け、売買仲介・買取再販がともに好調に推移、当連結会計年度における当セグメント収益に大きく貢献しました。
地域ビジネス事業[開発系]では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」が順調に進捗しました。2025年7月には進出を予定する企業と不動産売買契約を締結した後、速やかに地盤改良等の造成工事に着手、2028年度の土地区画整理事業終了認可に向けて、協力事業者とも連携のうえ[新たな産業基盤づくりに向けた取組]を推し進めております。
営業ソリューション事業[バリューアド系]は、事業立ち上げから6年目を迎え、賃料改定やテナント立ち退き等の合意形成についてノウハウ蓄積が進み当セグメントにおける主力事業に成長しつつあります。当連結会計年度での麻布十番プロジェクト(港区)は「土地を創る」力を発揮して、計画を大きく上回る利益を計上しました。
またファンド事業では「老人福祉・地方応援」をテーマとするDRF3号ファンド(地方中核都市の賃貸レジデンス3棟(札幌市・仙台市・広島市)、ヘルスケア2施設(札幌市・熊谷市))を組成、投資家の裾野も広がり、運用資産残高(AUM)とAM報酬の向上が実現しました。
当連結会計年度は、前連結会計年度に地域ビジネス事業での開発投資をカバーするべく各事業の販売用不動産を前倒しで整理した反動減により営業収益5,273百万円(前期比1,589百万円減)、営業利益1,489百万円(前期比362百万円減)となりましたが、将来の成長に向けた具体的な足場固めは進んでおります。引き続き社会課題の解決に寄与する様々なプロジェクトを確実に取り込むとともに、事業連携による提案力とソリューションの高度化を図り、当社グループの競争力・成長力を向上させて地域やお客様の期待にお応えしてまいります。
団塊世代が75才以上の後期高齢者に達したことで、我が国は本格的な超高齢者社会へと移行し医療・介護に対する需要は一層拡大しております。当連結会計年度はこうした環境変化を事業機会と捉え、営業活動と受入体制の強化に取り組んでまいりました。桜ガーデンにおける「90才以上特別料金キャンペーン」は好評を博し4組4名の新規入居者を獲得、自費ショートスティも新規入居につながる成果を上げました。また楓コートではコロナ感染症発生時の隔離対応として確保していた東西1階居室のうち試験的に3室を改修し販売キャンペーンを実施した結果、2室4名の入居につながりました。これらに加え従来から継続しているインターネット広告の活用、身元保証会社との連携ならびにビジネスマッチング先である金融機関との協働にも注力しました。このほか施設運営面においては、ご入居様にとって重要なお食事の品質向上を目的として業者選定コンペを行い、約16年間委託していた給食レストラン業務の委託先を新たな事業者に変更しました。職員に向けては2025年7月に人事制度を改定し業界水準を意識した継続的な賃金引き上げを実施、IT導入による業務負荷軽減や心理的安全性の高い職場環境づくりに取り組みました。
このような取り組みの結果、当年度末における総入居者数は262名(前期比18名増)となり、期中平均入居者数の増加により、営業収益は1,142百万円(前期比127百万円増)、営業利益は72百万円(前期は6百万円の営業損失)と増収・黒字転換となりました。今後とも増加が見込まれる介護需要を確実に捉えるとともに「安心して暮らし続けられる住環境」と「質の高い介護サービス」を両立するモデルの深化を図り、地域社会とともに持続的な成長を目指してまいります。
②財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における総資産は173,613百万円となり、前年度末と比べ5,843百万円の増加となりました。このうち、流動資産は61,865百万円となり、前年度末と比べ5,342百万円の増加となりました。これは、住宅事業において分譲マンションや投資用不動産のキャッシュ化が順調に進んだことに加え、大型開発用地取得の繰越が発生したため、「販売用不動産」が3,726百万円減少した一方で、これら等に起因して「現金及び預金」が6,671百万円、「営業未収入金」が1,937百万円それぞれ増加したことが主な要因であります。
また、固定資産は111,747百万円となり、前年度末と比べ500百万円の増加となりました。有料老人ホーム事業において保有する施設群を流動化により売却したこと等により「有形固定資産」は3,565百万円減少しましたが、投資有価証券の時価評価額の上昇およびエクイティ投資(株式・出資)の積み増しで「投資その他の資産」が4,077百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は111,510百万円となり、前年度末と比べ625百万円の増加となりました。土地区画整理事業等において「前受金」が2,180百万円、また、投資有価証券の時価評価額の上昇により「繰延税金負債」が1,314百万円それぞれ増加しましたが、有利子負債残高(利息を支払っているすべての負債)が2,338百万円減少したことが主な要因であります。なお、当年度末の有利子負債残高は89,816百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は62,102百万円となり、前年度末と比べ5,217百万円の増加となりました。このうち、株主資本は、「利益剰余金」が前年度末と比べ3,847百万円増加したことにより、48,348百万円となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は、営業活動により11,090百万円増加し、投資活動により1,448百万円、財務活動により2,925百万円それぞれ減少したことから、前年度末と比べ6,715百万円の増加となり、38,681百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況およびそれらの要因は次のとおりであります。
| 2025年3月期 | 2026年3月期 | 前期比増減 | ||
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △1,646 | 11,090 | +12,736 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △7,107 | △1,448 | +5,659 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | 2,516 | △2,925 | △5,442 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | (百万円) | 31,966 | 38,681 | +6,715 |
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動による資金の増加は11,090百万円(前期比12,736百万円増加)となりました。これは主に、「売上債権の増加額」1,937百万円、「利息の支払額」1,001百万円、「法人税等の支払額」2,043百万円等の資金減少があった一方で、「税金等調整前当期純利益」5,046百万円および「減価償却費」1,763百万円、「棚卸資産の減少額」3,696百万円等の資金増加があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は1,448百万円(前期比5,659百万円増加)となりました。これは主に、「有形及び無形固定資産の売却による収入」1,540百万円、「投資有価証券の払戻による収入」1,286百万円等の資金増加があった一方で、「有形及び無形固定資産の取得による支出」1,128百万円、「投資有価証券の取得による支出」3,099百万円等の資金減少があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動による資金の減少は2,925百万円(前期比5,442百万円減少)となりました。これは主に、「借入れによる収入」17,900百万円等の資金増加があった一方で、「借入金の返済による支出」20,238百万円等の資金減少があったことによるものであります。「営業活動によるキャッシュ・フロー」の好調を背景に、借入金は純減となりました。
④生産、受注および販売の実績
(a)生産、受注の実績
当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産につきまして該当事項はありません。また、受注につきましては、当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しています。
(b)販売の実績
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| 2025年3月期 | 2026年3月期 | 前期比増減 | ||
| ビル賃貸 | (百万円) | 17,121 | 14,495 | △15.3% |
| 駐車場 | (百万円) | 3,488 | 3,695 | 5.9% |
| 住宅 | (百万円) | 13,408 | 14,546 | 8.5% |
| 不動産営業 | (百万円) | 6,863 | 5,273 | △23.2% |
| 有料老人ホーム | (百万円) | 1,014 | 1,142 | 12.6% |
| 報告セグメント計 | (百万円) | 41,897 | 39,154 | △6.5% |
| その他 | (百万円) | 187 | 163 | △12.8% |
| 合計 | (百万円) | 42,084 | 39,318 | △6.6% |
最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績および当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 2025年3月期 | 2026年3月期 | ||
| 金額(百万円) | 割合(%) | 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 大栄レジデンシャルファンド2号合同会社 | 5,416 | 12.9 | - | - |
| DOF2号合同会社 | 5,287 | 12.6 | - | - |
| DRF3号合同会社 | - | - | 5,638 | 14.3 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、ディスラプティブ(非連続)な経営環境の変化に対処するため、前連結会計年度から、長期ビジョン(経営計画:2018～2026年度)からバックキャストして策定した[中期経営計画(-フェーズⅢ- 2024～2026年度)]をスタートさせました。
かかる中期経営計画は、これまでの中期経営計画(フェーズⅠ、Ⅱ)を振り返り、改めて「変革・拡張・体験・入替」をキーワードに課題の洗い出しを行ったものであります。これら課題解決に役職員全員が力を合わせて取り組むことで、各事業の強靭化(レジリエンス強化)とサステナビリティ経営の深化を促進し、基礎収益力の複合化によって持続的成長を目指してまいります。
各課題に対する主な[新たな取組]は次のとおりであり、概ね計画どおりに進捗しています。
当連結会計年度では、かかる[新たな取組]により、攻め(成長投資)と守り(財務規律)のバランスをしっかりと堅持したうえで、過去2番目となる(営業)利益成長を実現しました。また、評価指標である自己資本比率は35.8%(前年度末33.9%)、ネットDEレシオ((有利子負債-現金および預金)÷純資産額)は0.8倍(同1.1倍)、EBITDA有利子負債倍率は5.8倍(同7.6倍)となりました。引き続き、財務構成に留意しつつサステナビリティに軸足を置いた組織改革を進め、身の丈に合った成長を実現してまいります。②経営成績の分析
(営業収益)
当連結会計年度の営業収益は39,275百万円(前期比6.5%減)となりました。主力のビル賃貸事業において、レントギャップの是正等により賃料収入が増加したことに加え、住宅事業でのマンション分譲も好調を維持しましたが、前連結会計年度に、資金効率の改善のため収益オフィス(ワールドビジネスガーデン(千葉市))の大口売却のほか、各事業での販売用不動産を前倒しで整理した反動から、前期比2,751百万円の減収となりました。概要については「(1)経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。
(営業利益・経常利益)
当連結会計年度の営業利益は69億93百万円(前期比15.1%増)となりました。オフィス等管理不動産が引き続き98.7%の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト(マルチテナント型)の収益化が実現し、前期比915百万円の増益となりました。一方で経常利益は、営業利益の増加と配当金収入の伸長があったものの、資金調達コストの上昇に伴い営業外収益・費用差が悪化したため、前期比791百万円の増益に留まり、6,542百万円(前期比13.8%増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は37億79百万円(前期比6.3%減)となりました。前連結会計年度の政策保有株式一部売却による投資有価証券売却益が減少したこと、有料老人ホーム事業で保有する介護施設群を流動化により売却し、特別損失が発生したこと等により前期比252百万円の減益となりました。有料老人ホーム事業の施設群は、予期せぬ修繕負担リスク等運営コスト安定化の上で懸案であったものであります。これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。
③財政状態およびキャッシュ・フローの状況の分析
当社グループの当連結会計年度末における財政状態およびキャッシュ・フローは、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
④資本の財源および資金の流動性
当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産(棚卸資産を含む)の取得・開発資金等であり、これら資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フロー(自己資金)のほか、金融機関からの借入金や社債(コマーシャルペーパーを含む)の発行により調達しています。さらに、複数の金融機関と当座貸越契約を締結することにより、十分な資金の流動性を確保するとともに、資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで安定的な財源を確保し、あわせて調達コストの低減を図っています。当連結会計年度では、金利上昇を見越し前倒しでの資金調達を行った結果、当連結会計年度末「現金及び預金」残高は38,875百万円となっています。
当連結会計年度では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」(坂戸市)等で棚卸資産が6,981百万円増加、さらに「成増大栄ビル建替え事業」(板橋区成増)等5,274百万円の設備投資を行ったほか、エクイティ出資を含む投資有価証券4,671百万円を取得しましたが、他方で、保有する投資有価証券や賃貸レジデンス・オフィスビルを売却して資金調達負担を軽減しております。なお、翌連結会計年度におきましては、重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はございません。
なお、当社が取得している当年度末における債券格付は次のとおりです。
| 格付会社の名称 | 長期発行体格付 | 見通し | 債券格付 | 国内CP格付 |
| ㈱日本格付研究所(JCR) | BBB+ | 安定的 | BBB+ | J-2 |
⑤重要な会計上の見積りおよび当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。 この連結財務諸表の作成にあたり、経営者は、資産、負債、収益および費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積りおよび仮定を用いていますが、これらの見積りおよび仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積りおよび仮定のうち、特に重要なものは、「第5 経理の状況 1.連 結財務諸表等 (1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)および(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
