有価証券報告書-第12期(2024/04/01-2025/03/31)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
財政状態
資産の部は、リニューアブル・ジャパン㈱の新規連結や、販売用不動産への投資等の進捗等により、対前会計年度末2,292億円増加の3兆2,599億円となりました。負債の部は、有利子負債の増加等により対前会計年度末1,576億円増加の2兆4,164億円となり、また、純資産の部は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末716億円増加の8,435億円となりました。
経営成績
当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした住宅分譲事業や売買仲介事業の好調、旺盛なインバウンド需要の取込みに伴うホテル事業の好調等により、売上高1兆1,503億円(対前期+4.3%)、営業利益1,408億円(同+17.1%)、経常利益1,292億円(同+17.0%)、親会社株主に帰属する当期純利益776億円(+13.2%)と、増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。
<セグメント別業績>
A.都市開発事業
売上高は3,488億円(対前期△4.5%)、営業利益は705億円(同+32.7%)となりました。
売上高は、「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」で「Shibuya Sakura Stage」(東京都渋谷区)の通期稼働、「その他」で「Shibuya Sakura Stage」の一部持分の売却等による増収の一方、「住宅」では、「その他」で投資家向け売却等の減少等により減収となり、セグメント全体で減収となりました。
営業利益は、「Shibuya Sakura Stage」の売却益の計上及び分譲マンションの粗利益率の改善等により、セグメント全体で増益となりました。
賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率(オフィス・商業施設)は0.3%と引き続き低水準を維持しております。
また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。当期の分譲マンションは、「ザ・タワー十条」(東京都北区)、「ブランズ千代田富士見」(東京都千代田区)等を新規竣工引渡物件として計上しました。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76%(同+2P)となっております。
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
賃貸オフィス・賃貸商業施設:空室率
B.戦略投資事業
売上高は1,108億円(対前期+2.6%)、営業利益は52億円(同△65.9%)となりました。
「インフラ・インダストリー」では物流施設等の投資家向け売却等の減少により減収の一方、「海外事業」のインドネシアの分譲マンション計上戸数増等により増収となりましたが、北米における費用増加等により、セグメント全体では増収減益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量(持分換算前)は、2,527MW(対前期末+699MW)の規模となります。
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
※インフラ・インダストリー:再生可能エネルギー発電施設・物流施設等
※投資運用:REIT・ファンドの運用事業等
再生可能エネルギー発電施設
※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。
※2024年3月期末までは、国内プロジェクトのみを記載しております。
※2024年3月期末より、ルーフトップ(屋根上太陽光発電設備)を1事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。
※2025年3月期末の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年1月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱及びその子会社の稼働施設を含んでおります。
C.管理運営事業
売上高は3,658億円(対前期△1.5%)、営業利益は250億円(同+9.6%)となりました。
売上高は、「管理」において「マンション管理」に含めていた戸建てリフォーム事業の譲渡等や、「ウェルネス」において「ヘルスケア」に含めていた㈱東急スポーツオアシス(注)の全株式譲渡に伴う連結除外等により、セグメント全体で減収となりました。
営業利益は、「管理」における「マンション管理」の工事の増加、「ビル管理」の大型案件の管理開始等や、「ウェルネス」における東急ステイを中心とした「ホテル」でのインバウンド需要の取込み等により、セグメント全体で増益となりました。
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
※ホテル :ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー :ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア:シニア住宅、フィットネス施設(㈱東急スポーツオアシス(注)の全株式譲渡に伴い前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外)等
(注)㈱東急スポーツオアシスは、2025年4月1日付にて㈱ルネサンスに吸収合併されております。
D.不動産流通事業
売上高は3,454億円(対前期+21.0%)、営業利益は508億円(同+31.8%)となりました。
「仲介」では、「売買仲介」は堅調な不動産流通市場を捉え、取扱件数、取扱高の増加により、「不動産販売」は大型案件の取込みおよび計上戸数の増加により増収となり、セグメント全体でも増収増益となりました。
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
※リテール、ホールセールの合計値です。
※学生マンション等の管理戸数の2026年3月期末予想は、2027年3月期初の計画値
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,575億円となり、前期末と比較して888億円の減少となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となりました。
③生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度における我が国経済は、国内外の政策動向や金融資本市場の変動により不透明感が継続したものの、インバウンド需要の拡大や雇用・所得環境の改善等を受け、緩やかなインフレ傾向のもと、回復基調で推移いたしました。
このような状況のもと、当社グループは、長期経営方針における強靭化フェーズとして、2025年度から開始する新中期経営計画の策定を進めてまいりました。
当社グループが注力する広域渋谷圏では、「東急プラザ原宿「ハラカド」」の開業に続き、2025年2月に「代々木公園 BE STAGE」の一部供用を開始いたしました。2023年度以降に順次開業を迎えた大型4物件を中心に、エリアの面的連携、回遊性が向上しており、今後は、スタートアップ共創・体験型コンテンツ開発等のソフトとハードを融合させた取組の推進により、広域渋谷圏の更なる魅力づけと収益化の両立を図ってまいります。
当社の全社方針「環境経営」では、脱炭素社会・循環型社会・生物多様性の3つを重点課題とし、環境を起点とした事業機会の拡大を進めております。なかでも、再生可能エネルギー事業は、2014年の参入以来、ノウハウの蓄積と規模拡大、電源の多様化に注力し、安定的に収益に寄与しつつ当社グループの他事業における環境の付加価値創出に貢献する事業へと成長してまいりました。
国策としてGX推進や再生可能エネルギー電源比率の拡大への取組等が掲げられ、一層の市場規模拡大が見込まれる一方、新たなプレイヤーの参入により競争が激化するなど、市場の環境・構造が急速に変化しております。そのようななか、本事業を当社グループの新たな柱として、持続的な成長を図るため、M&Aや外部パートナーとの連携等を通じたバリューチェーンの構築を推し進めるとともに、Non-FIT案件を含めた開発の加速と電力小売顧客基盤の強化によるFITに頼らない電力供給モデルの構築に取り組んでまいりました。
財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。
セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
・都市開発事業セグメント
オフィス・商業施設事業では大型案件の着実な推進による安定利益の獲得に加え、広域渋谷圏のエリア価値向上及び新たな収益機会の獲得に向け、コンテンツ事業やスタートアップ企業との連携強化による価値創造に取り組んでまいります。
オフィスマーケットは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移しております。2025年3月期末の当社施設の空室率(オフィスビル・商業施設)は、0.3%と引き続き低水準を維持しております。
商業施設の売上は、郊外施設は新型コロナウイルス感染拡大前のレベルを超えて安定して推移しており、都心施設もインバウンド消費等で新型コロナウイルス感染拡大前の水準に回復をしております。広域渋谷圏における文化創造・発信拠点の核となる商業施設として、2024年4月に「東急プラザ原宿「ハラカド」」が開業したことに加え、新たな価値提供に向けた既存施設のリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。
分譲マンションマーケットは、住宅ローン金利動向には注視が必要ですが、実需層を中心に、当社グループのマンション販売は堅調に推移しており、2026年3月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76%となっております。「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に分譲マンション事業を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。建築工事費は、資材価格の高騰や慢性的な人工不足により上昇傾向にありますが、引き続き状況を注視しながら、コストコントロールを図ってまいります。
・戦略投資事業セグメント
当社グループが、近年事業規模を拡大させてきた再生可能エネルギー事業は、FIT制度に基づく発電施設においては売電単価が固定されており、安定的に収益に寄与する事業です。「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を4～5割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を0にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれます。
再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・太陽発電施設を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電池への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、O&M※1や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。
インダストリー事業における物流施設は、EC市場の成長により引き続き需要拡大が見込める環境であり、再生可能エネルギーの活用やCASBEE認証取得等の環境配慮型施設など、当社グループならではの付加価値を創出し、他社との差別化を図りながら、今後も事業の拡大を進めてまいります。また、データセンター等の新たなアセットの拡大にも取り組んでまいります。
海外事業における米国事業では、大型開発などで築いた信用力や現地社員のローカルネットワークによる情報力を活かして事業モデルを多様化し、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では自社開発アセットによる賃貸事業で安定利益を上げつつ、優良パートナーとの関係が構築されている国において、成長事業への投資を進めてまいります。
・管理運営事業セグメント
管理事業における事業環境は、インフレ下での資材・労務費の継続的な上昇、労働力確保難などを課題として認識しております。重点課題としては、ストック拡大に頼った利益成長ではなく、「量」から「質」への転換及び質の向上により、生産性・収益性の改善及び事業ドメインの拡大を図ってまいります。
ウェルネス事業については、2025年3月の東急ステイのRevPARが15,954円と好調に推移し、大幅に収益が改善しました。また、ヘルスケア事業では、㈱チャーム・ケア・コーポレーションとの業務提携契約を締結する等、事業価値および効率性の向上に向けた取組を継続して図っております。
・不動産流通事業セグメント
仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移(平均取引価格の上昇継続、取引件数の増加基調)する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数を拡大することが出来ました。ホールセール部門においては、大型取引の成約、事業法人の資産売却ニーズを捉えた買取再販業の拡大により増収となりました。重点課題としては、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めること、またDX活用によるお客様への最適なサービスの提供、営業活動の効率化等を図ってまいります。
※1 発電所管理業務(Operation & Maintenance の略)
B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。
当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS(キャッシュ・マネジメント・システム)を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,575億円となりました。
翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。
(注)2026年3月期(予想)の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
財政状態
資産の部は、リニューアブル・ジャパン㈱の新規連結や、販売用不動産への投資等の進捗等により、対前会計年度末2,292億円増加の3兆2,599億円となりました。負債の部は、有利子負債の増加等により対前会計年度末1,576億円増加の2兆4,164億円となり、また、純資産の部は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末716億円増加の8,435億円となりました。
経営成績
当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした住宅分譲事業や売買仲介事業の好調、旺盛なインバウンド需要の取込みに伴うホテル事業の好調等により、売上高1兆1,503億円(対前期+4.3%)、営業利益1,408億円(同+17.1%)、経常利益1,292億円(同+17.0%)、親会社株主に帰属する当期純利益776億円(+13.2%)と、増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。
| (単位:億円) | |||
| 前期 | 当期 | 比較 | |
| 売上高 | 11,030 | 11,503 | 473 |
| 営業利益 | 1,202 | 1,408 | 205 |
| 経常利益 | 1,104 | 1,292 | 188 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 685 | 776 | 90 |
| 有利子負債 | 15,901 | 17,478 | 1,577 |
<セグメント別業績>
| 売上高 | (単位:億円) | 営業利益 | (単位:億円) | |||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 前期 | 当期 | 比較 | |||
| 合計 | 11,030 | 11,503 | 473 | 合計 | 1,202 | 1,408 | 205 | |
| 都市開発 | 3,654 | 3,488 | △166 | 都市開発 | 532 | 705 | 174 | |
| 戦略投資 | 1,080 | 1,108 | 28 | 戦略投資 | 151 | 52 | △100 | |
| 管理運営 | 3,715 | 3,658 | △56 | 管理運営 | 228 | 250 | 22 | |
| 不動産流通 | 2,856 | 3,454 | 599 | 不動産流通 | 385 | 508 | 123 | |
| 全社・消去 | △274 | △206 | 67 | 全社・消去 | △95 | △108 | △13 | |
A.都市開発事業
売上高は3,488億円(対前期△4.5%)、営業利益は705億円(同+32.7%)となりました。
売上高は、「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」で「Shibuya Sakura Stage」(東京都渋谷区)の通期稼働、「その他」で「Shibuya Sakura Stage」の一部持分の売却等による増収の一方、「住宅」では、「その他」で投資家向け売却等の減少等により減収となり、セグメント全体で減収となりました。
営業利益は、「Shibuya Sakura Stage」の売却益の計上及び分譲マンションの粗利益率の改善等により、セグメント全体で増益となりました。
賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率(オフィス・商業施設)は0.3%と引き続き低水準を維持しております。
また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。当期の分譲マンションは、「ザ・タワー十条」(東京都北区)、「ブランズ千代田富士見」(東京都千代田区)等を新規竣工引渡物件として計上しました。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76%(同+2P)となっております。
| (億円) | ||||||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | ||||
| 売上高 | 3,654 | 3,488 | △166 | 3,640 | △152 | |||
| オフィス・商業施設 | 1,772 | 2,134 | 361 | 2,191 | △57 | |||
| 賃貸オフィス | 563 | 620 | 57 | 613 | 7 | |||
| 賃貸商業施設 | 421 | 474 | 53 | 475 | △1 | |||
| その他 | 789 | 1,040 | 251 | 1,103 | △63 | |||
| 住宅 | 1,882 | 1,355 | △527 | 1,449 | △94 | |||
| 住宅分譲 | 895 | 848 | △47 | 844 | 4 | |||
| その他 | 987 | 507 | △480 | 605 | △98 | |||
| 営業利益 | 532 | 705 | 174 | 739 | △34 | |||
| オフィス・商業施設 | 337 | 561 | 224 | 542 | 19 | |||
| 住宅 | 194 | 144 | △50 | 197 | △53 | |||
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
賃貸オフィス・賃貸商業施設:空室率
| 2022年3月期末 | 2023年3月期末 | 2024年3月期末 | 2025年3月期末 |
| 1.3% | 1.1% | 4.8% | 0.3% |
| 住宅分譲:分譲マンション | (戸) | |||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | ||
| 計上戸数 | 1,280 | 1,006 | △273 | 1,005 | 1 | |
| 契約戸数 | 1,008 | 1,121 | 113 | - | - | |
| 期末完成在庫 | 127 | 185 | 58 | - | - | |
B.戦略投資事業
売上高は1,108億円(対前期+2.6%)、営業利益は52億円(同△65.9%)となりました。
「インフラ・インダストリー」では物流施設等の投資家向け売却等の減少により減収の一方、「海外事業」のインドネシアの分譲マンション計上戸数増等により増収となりましたが、北米における費用増加等により、セグメント全体では増収減益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量(持分換算前)は、2,527MW(対前期末+699MW)の規模となります。
| (億円) | |||||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | |||
| 売上高 | 1,080 | 1,108 | 28 | 1,110 | △2 | ||
| インフラ・インダストリー | 885 | 850 | △35 | 864 | △14 | ||
| 投資運用 | 99 | 94 | △6 | 85 | 8 | ||
| 海外 | 95 | 165 | 70 | 161 | 4 | ||
| 営業利益 | 151 | 52 | △100 | 28 | 24 | ||
| インフラ・インダストリー | 193 | 151 | △42 | 142 | 9 | ||
| 投資運用 | 68 | 62 | △5 | 56 | 6 | ||
| 海外 | △114 | △161 | △48 | △170 | 8 | ||
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
※インフラ・インダストリー:再生可能エネルギー発電施設・物流施設等
※投資運用:REIT・ファンドの運用事業等
再生可能エネルギー発電施設
| 2022年3月期末 | 2023年3月期末 | 2024年3月期末 | 2025年3月期末 | |
| 稼働施設数(件) | 66 | 65 | 74 | 196 |
| 稼働済定格容量(MW) | 882 | 1,034 | 1,342 | 1,955 |
※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。
※2024年3月期末までは、国内プロジェクトのみを記載しております。
※2024年3月期末より、ルーフトップ(屋根上太陽光発電設備)を1事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。
※2025年3月期末の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年1月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱及びその子会社の稼働施設を含んでおります。
C.管理運営事業
売上高は3,658億円(対前期△1.5%)、営業利益は250億円(同+9.6%)となりました。
売上高は、「管理」において「マンション管理」に含めていた戸建てリフォーム事業の譲渡等や、「ウェルネス」において「ヘルスケア」に含めていた㈱東急スポーツオアシス(注)の全株式譲渡に伴う連結除外等により、セグメント全体で減収となりました。
営業利益は、「管理」における「マンション管理」の工事の増加、「ビル管理」の大型案件の管理開始等や、「ウェルネス」における東急ステイを中心とした「ホテル」でのインバウンド需要の取込み等により、セグメント全体で増益となりました。
| (億円) | ||||||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | ||||
| 売上高 | 3,715 | 3,658 | △56 | 3,620 | 38 | |||
| 管理 | 2,260 | 2,191 | △69 | 2,180 | 11 | |||
| マンション管理 | 1,277 | 1,218 | △60 | 1,212 | 6 | |||
| ビル管理 | 982 | 974 | △9 | 968 | 6 | |||
| ウェルネス | 1,325 | 1,328 | 3 | 1,300 | 28 | |||
| ホテル | 546 | 677 | 131 | 654 | 23 | |||
| レジャー | 174 | 176 | 2 | 161 | 15 | |||
| ヘルスケア | 285 | 136 | △149 | 136 | △0 | |||
| その他 | 320 | 339 | 19 | 349 | △10 | |||
| 環境緑化等 | 130 | 139 | 9 | 140 | △1 | |||
| 営業利益 | 228 | 250 | 22 | 239 | 11 | |||
| 管理 | 115 | 130 | 16 | 120 | 10 | |||
| ウェルネス | 110 | 117 | 7 | 118 | △1 | |||
| 環境緑化等 | 4 | 4 | 0 | 1 | 3 | |||
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
※ホテル :ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー :ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア:シニア住宅、フィットネス施設(㈱東急スポーツオアシス(注)の全株式譲渡に伴い前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外)等
(注)㈱東急スポーツオアシスは、2025年4月1日付にて㈱ルネサンスに吸収合併されております。
| 期末管理物件数 | |||||
| 2022年3月期末 | 2023年3月期末 | 2024年3月期末 | 2025年3月期末 | 2026年3月期末 予想 | |
| マンション(戸) | 831,603 | 867,891 | 845,241 | 814,994 | 845,723 |
| ビル等 (件) | 1,626 | 1,656 | 1,644 | 1,618 | 1,622 |
D.不動産流通事業
売上高は3,454億円(対前期+21.0%)、営業利益は508億円(同+31.8%)となりました。
「仲介」では、「売買仲介」は堅調な不動産流通市場を捉え、取扱件数、取扱高の増加により、「不動産販売」は大型案件の取込みおよび計上戸数の増加により増収となり、セグメント全体でも増収増益となりました。
| (億円) | ||||||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | ||||
| 売上高 | 2,856 | 3,454 | 599 | 3,260 | 194 | |||
| 仲介 | 1,872 | 2,400 | 528 | 2,202 | 198 | |||
| 売買仲介 | 858 | 946 | 88 | 920 | 26 | |||
| 不動産販売 | 944 | 1,374 | 429 | 1,181 | 192 | |||
| 販売受託等 | 69 | 80 | 11 | 101 | △20 | |||
| 賃貸住宅サービス | 984 | 1,054 | 70 | 1,058 | △4 | |||
| 営業利益 | 385 | 508 | 123 | 461 | 47 | |||
| 仲介 | 337 | 434 | 96 | 392 | 41 | |||
| 賃貸住宅サービス | 47 | 70 | 24 | 69 | 2 | |||
※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値
| 売買仲介 | ||||||
| 前期 | 当期 | 比較 | 通期予想 (11月5日公表) | 対予想 | ||
| 取扱件数 (件) | 30,265 | 32,918 | 2,653 | 32,911 | 7 | |
| 取扱高 (億円) | 20,801 | 22,312 | 1,510 | 22,679 | △367 |
※リテール、ホールセールの合計値です。
| 賃貸住宅サービス期末管理戸数 | (千戸) | ||||
| 2022年3月期末 | 2023年3月期末 | 2024年3月期末 | 2025年3月期末 | 2026年3月期末 予想 | |
| 賃貸住宅 | 117 | 130 | 138 | 144 | 153 |
| 学生マンション等 | 48 | 52 | 56 | 55 | 56 |
※学生マンション等の管理戸数の2026年3月期末予想は、2027年3月期初の計画値
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,575億円となり、前期末と比較して888億円の減少となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。
(投資活動におけるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となりました。
③生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度における我が国経済は、国内外の政策動向や金融資本市場の変動により不透明感が継続したものの、インバウンド需要の拡大や雇用・所得環境の改善等を受け、緩やかなインフレ傾向のもと、回復基調で推移いたしました。
このような状況のもと、当社グループは、長期経営方針における強靭化フェーズとして、2025年度から開始する新中期経営計画の策定を進めてまいりました。
当社グループが注力する広域渋谷圏では、「東急プラザ原宿「ハラカド」」の開業に続き、2025年2月に「代々木公園 BE STAGE」の一部供用を開始いたしました。2023年度以降に順次開業を迎えた大型4物件を中心に、エリアの面的連携、回遊性が向上しており、今後は、スタートアップ共創・体験型コンテンツ開発等のソフトとハードを融合させた取組の推進により、広域渋谷圏の更なる魅力づけと収益化の両立を図ってまいります。
当社の全社方針「環境経営」では、脱炭素社会・循環型社会・生物多様性の3つを重点課題とし、環境を起点とした事業機会の拡大を進めております。なかでも、再生可能エネルギー事業は、2014年の参入以来、ノウハウの蓄積と規模拡大、電源の多様化に注力し、安定的に収益に寄与しつつ当社グループの他事業における環境の付加価値創出に貢献する事業へと成長してまいりました。
国策としてGX推進や再生可能エネルギー電源比率の拡大への取組等が掲げられ、一層の市場規模拡大が見込まれる一方、新たなプレイヤーの参入により競争が激化するなど、市場の環境・構造が急速に変化しております。そのようななか、本事業を当社グループの新たな柱として、持続的な成長を図るため、M&Aや外部パートナーとの連携等を通じたバリューチェーンの構築を推し進めるとともに、Non-FIT案件を含めた開発の加速と電力小売顧客基盤の強化によるFITに頼らない電力供給モデルの構築に取り組んでまいりました。
財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。
セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
・都市開発事業セグメント
オフィス・商業施設事業では大型案件の着実な推進による安定利益の獲得に加え、広域渋谷圏のエリア価値向上及び新たな収益機会の獲得に向け、コンテンツ事業やスタートアップ企業との連携強化による価値創造に取り組んでまいります。
オフィスマーケットは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移しております。2025年3月期末の当社施設の空室率(オフィスビル・商業施設)は、0.3%と引き続き低水準を維持しております。
商業施設の売上は、郊外施設は新型コロナウイルス感染拡大前のレベルを超えて安定して推移しており、都心施設もインバウンド消費等で新型コロナウイルス感染拡大前の水準に回復をしております。広域渋谷圏における文化創造・発信拠点の核となる商業施設として、2024年4月に「東急プラザ原宿「ハラカド」」が開業したことに加え、新たな価値提供に向けた既存施設のリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。
分譲マンションマーケットは、住宅ローン金利動向には注視が必要ですが、実需層を中心に、当社グループのマンション販売は堅調に推移しており、2026年3月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76%となっております。「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に分譲マンション事業を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。建築工事費は、資材価格の高騰や慢性的な人工不足により上昇傾向にありますが、引き続き状況を注視しながら、コストコントロールを図ってまいります。
・戦略投資事業セグメント
当社グループが、近年事業規模を拡大させてきた再生可能エネルギー事業は、FIT制度に基づく発電施設においては売電単価が固定されており、安定的に収益に寄与する事業です。「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を4～5割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を0にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれます。
再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・太陽発電施設を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電池への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、O&M※1や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。
インダストリー事業における物流施設は、EC市場の成長により引き続き需要拡大が見込める環境であり、再生可能エネルギーの活用やCASBEE認証取得等の環境配慮型施設など、当社グループならではの付加価値を創出し、他社との差別化を図りながら、今後も事業の拡大を進めてまいります。また、データセンター等の新たなアセットの拡大にも取り組んでまいります。
海外事業における米国事業では、大型開発などで築いた信用力や現地社員のローカルネットワークによる情報力を活かして事業モデルを多様化し、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では自社開発アセットによる賃貸事業で安定利益を上げつつ、優良パートナーとの関係が構築されている国において、成長事業への投資を進めてまいります。
・管理運営事業セグメント
管理事業における事業環境は、インフレ下での資材・労務費の継続的な上昇、労働力確保難などを課題として認識しております。重点課題としては、ストック拡大に頼った利益成長ではなく、「量」から「質」への転換及び質の向上により、生産性・収益性の改善及び事業ドメインの拡大を図ってまいります。
ウェルネス事業については、2025年3月の東急ステイのRevPARが15,954円と好調に推移し、大幅に収益が改善しました。また、ヘルスケア事業では、㈱チャーム・ケア・コーポレーションとの業務提携契約を締結する等、事業価値および効率性の向上に向けた取組を継続して図っております。
・不動産流通事業セグメント
仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移(平均取引価格の上昇継続、取引件数の増加基調)する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数を拡大することが出来ました。ホールセール部門においては、大型取引の成約、事業法人の資産売却ニーズを捉えた買取再販業の拡大により増収となりました。重点課題としては、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めること、またDX活用によるお客様への最適なサービスの提供、営業活動の効率化等を図ってまいります。
※1 発電所管理業務(Operation & Maintenance の略)
B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。
| (単位:百万円) | ||||||
| 都市開発 | 戦略投資 | 管理運営 | 不動産流通 | 調整額 | 連結 財務諸表 計上額 | |
| セグメント資産 | 1,713,812 | 906,689 | 452,556 | 282,731 | △95,863 | 3,259,928 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 27,655 | 31,070 | 25,349 | 5,959 | 612 | 90,649 |
当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS(キャッシュ・マネジメント・システム)を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,575億円となりました。
翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。
| (単位:億円) | ||
| 2025年3月期 | 2026年3月期 (予想) | |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 474 | 1,461 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △1,400 | △1,895 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 15 | 830 |
(注)2026年3月期(予想)の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
