有価証券報告書-第13期(2025/04/01-2026/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
財政状態
総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し、対前会計年度末1,643億円増加の3兆4,191億円となりました。総負債は、有利子負債の増加等により対前会計年度末898億円増加の2兆5,025億円となり、また、純資産は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末745億円増加の9,166億円となりました。
経営成績
当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円(対前期+8.3%)、営業利益1,669億円(同+18.6%)、経常利益1,478億円(同+14.4%)、親会社株主に帰属する当期純利益967億円(同+24.7%)と5期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。

			(単位:億円)
	前期	当期	比較
売上高	11,503	12,460	957
営業利益	1,408	1,669	261
経常利益	1,292	1,478	187
親会社株主に帰属する当期純利益	776	967	191
有利子負債	17,478	18,269	791

<セグメント別業績>

売上高		(単位:億円)			営業利益		(単位:億円)
	前期	当期	比較			前期	当期	比較
合計	11,503	12,460	957		合計	1,408	1,669	261
都市開発	3,488	3,999	511		都市開発	705	752	47
戦略投資	1,108	1,466	358		戦略投資	52	132	81
管理運営	3,658	3,644	△15		管理運営	250	272	22
不動産流通	3,454	3,647	192		不動産流通	508	644	136
全社・消去	△206	△295	△89		全社・消去	△108	△132	△24

A.都市開発事業
売上高は3,999億円(対前期+14.6%)、営業利益は752億円(同+6.6%)となりました。
「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。
「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。
これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。
賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率(賃貸オフィス・賃貸商業施設)は0.7%と引き続き低水準を維持しております。
また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76%(同±0P)となっております。

								(億円)
			前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
売上高			3,488	3,999	511		4,330	△331
	オフィス・商業施設		2,136	2,030	△106		2,192	△163
		賃貸オフィス	620	626	6		625	1
		賃貸商業施設	474	447	△27		451	△4
		その他	1,042	956	△86		1,116	△160
	住宅		1,355	1,972	618		2,140	△168
		住宅分譲	848	804	△44		798	5
		住宅その他	507	1,168	662		1,342	△173
営業利益			705	752	47		755	△3
	オフィス・商業施設		561	530	△31		524	6
	住宅		144	222	78		231	△8

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
賃貸オフィス・賃貸商業施設:空室率

2023年3月期末	2024年3月期末	2025年3月期末	2026年3月期末
1.1%	4.8%	0.3%	0.7%

住宅分譲:分譲マンション						(戸)
	前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
計上戸数	1,006	899	△107		899	±0
契約戸数	1,121	1,584	463		-	-
期末完成在庫	185	249	65		-	-

B.戦略投資事業
売上高は1,466億円(対前期+32.3%)、営業利益は132億円(同+156.9%)となりました。
「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。
「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。
これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量(持分換算前)は、2,693MW(対2025年3月期末+166MW)の規模となります。

								(億円)
			前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
売上高			1,108	1,466	358		1,499	△33
	インフラ・インダストリー		851	1,250	399		1,284	△34
		再生可能エネルギー	429	630	201		685	△55
		インダストリー	422	619	198		598	21
	投資運用		94	99	6		94	5
	海外		165	122	△42		126	△3
営業利益			52	132	81		132	0
	インフラ・インダストリー		151	166	15		175	△10
		再生可能エネルギー	-	30	-		50	△20
		インダストリー	-	136	-		125	11
	投資運用		62	66	4		59	7
	海外		△161	△98	64		△100	2

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※インダストリー:物流施設等
※投資運用:REIT・ファンドの運用事業等
再生可能エネルギー発電施設

	2023年3月期末	2024年3月期末	2025年3月期末	2026年3月期末
稼働施設数(件)	65	74	196	223
稼働済定格容量(MW)	1,034	1,342	1,955	2,077

※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。
※2024年3月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。
※2024年3月期末より、ルーフトップ(屋根上太陽光発電設備)を1事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。
※2025年3月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年1月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱(2026年4月1日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更)及びその子会社の稼働施設を含んでおります。
C.管理運営事業
売上高は3,644億円(対前期△0.4%)、営業利益は272億円(同+8.6%)となりました。
「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。
「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。
これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。

								(億円)
			前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
売上高			3,658	3,644	△15		3,665	△21
	管理		2,191	2,262	71		2,255	7
		マンション管理	1,218	1,215	△3		1,220	△5
		ビル管理	974	1,047	73		1,035	12
	ウェルネス		1,395	1,293	△102		1,312	△19
		ホテル	677	759	82		761	△3
		レジャー	176	179	2		186	△7
		ヘルスケア	136	148	12		146	1
		その他	407	208	△198		219	△11
	環境緑化等		139	137	△2		148	△11
営業利益			250	272	22		262	10
	管理		130	138	7		135	3
	ウェルネス		117	131	13		124	7
	環境緑化等		4	4	△0		3	1

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※ホテル :ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー :ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア:シニア住宅等

期末管理物件数
	2023年3月期末	2024年3月期末	2025年3月期末	2026年3月期末	2027年3月期末 予想
マンション(戸)	867,891	845,241	814,994	832,310	862,030
ビル等 (件)	1,656	1,644	1,618	1,420	1,441

D.不動産流通事業
売上高は3,647億円(対前期+5.6%)、営業利益は644億円(同+26.7%)となりました。
「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。

								(億円)
			前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
売上高			3,454	3,647	192		3,750	△103
	仲介		2,408	2,574	166		2,680	△106
		売買仲介	946	1,063	117		1,025	38
		不動産販売	1,374	1,419	46		1,565	△145
		販売受託等	88	92	3		91	1
	賃貸住宅サービス		1,054	1,081	27		1,084	△3
営業利益			508	644	136		590	54
	仲介		434	561	127		515	46
	賃貸住宅サービス		70	78	8		75	3

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値

売買仲介
	前期	当期	比較		通期予想 (11月7日公表)	対予想
取扱件数 (件)	32,918	33,922	1,004		34,135	△213
取扱高 (億円)	22,312	25,635	3,323		24,675	960

※リテール、ホールセールの合計値です。

賃貸住宅サービス期末管理戸数					(千戸)
	2023年3月期末	2024年3月期末	2025年3月期末	2026年3月期末	2027年3月期末 予想
賃貸住宅	130	138	144	151	157
学生マンション等	52	56	55	57	57

※学生マンション等の管理戸数の2027年3月期末予想は、2028年3月期初の計画値
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,805億円となり、前期末と比較して231億円の増加となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となりました。
③生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度における我が国経済は、各国の通商政策の動向や地政学リスク、国内における金利上昇やエネルギー価格の変動など不確実性を伴う状況が続いたものの、雇用・所得環境の改善から個人消費が底堅く推移し、堅調な企業収益を背景とする設備投資の持ち直しもあって、緩やかな回復基調で推移いたしました。
当社が2025年5月に公表した「中期経営計画2030」では、社会的テーマを捉えたプレミアムな価値創出を軸に、成長性と市況変動への耐久性を兼ね備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築し、株主価値・企業価値の向上を図っていくこととしております。
初年度となる当連結会計年度は、当社グループ方針の「環境経営」「DX」、事業方針である「知的資産活用」「パートナー共創」を深化させつつ、本計画で掲げる3つの重点テーマ「広域渋谷圏戦略の推進」「GXビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」に取り組み、各事業における高い付加価値創出とグループの利益成長の実現に向け注力してまいりました。
当社グループは、環境先進の強みを活かし、持続可能な地域循環社会の形成、安心・安全なまちづくりという社会課題を掛け合わせていくことで生まれる高い付加価値を「環境プレミアム」と定義し、その創出に取り組んでいます。環境プレミアムの一例として東急リゾートタウン蓼科において取り組んでいる森林保全をはじめとする様々な体験価値向上施策がお客さまの高いご評価につながったことで、施設の稼働率や収益力の向上といった環境プレミアムの創出に寄与しています。また、活動の趣旨にご賛同いただいたオフィスビル入居テナントさまとの環境先進パートナーシップ「team green」を発足するなど、取り組みを推進しております。
当社グループのDX戦略では、従業員体験価値(EX)と顧客体験価値(CX)の好循環による各事業における競争優位性の確立及び地域課題や社会課題の解決に資する高い付加価値の創出に取り組んでおります。加えて、積極的なAI活用を起点としたこのサイクルを、グループ連携やパートナー共創、DX推進を支える基盤の強化によって加速させ、ビジネスモデル変革(BX)とその先の新たな収益源の獲得を実現してまいります。なお、既存ビジネスモデルの深化や、新規ビジネスモデルの創出事例が評価され、「DX銘柄2026」に選定されました。
財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。
セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりとなっております。
・都市開発事業セグメント
オフィス・商業施設事業では、広域渋谷圏や新宿、日本橋をはじめ複数の大型再開発案件の着実な推進を図ってまいります。また、広域渋谷圏の国際的な都市間競争力の強化に向け、有力コンテンツとの連携やデジタル基盤構築、スタートアップ共創を推進し、街の魅力の創出と収益拡大に取り組んでまいります。
オフィスマーケットは、タイトな需給バランスを背景として都心エリアを中心に堅調に推移しております。当連結会計年度の当社オフィスにおける賃料改定の平均増額率は15%に迫る水準となり、着実な内部成長を実現しております。
当連結会計年度の当社商業施設におけるテナント売上は、都心施設・郊外施設ともに前年度を超え、堅調に推移しております。各施設においては、新たな価値提供に向けたリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。
また、2026年3月期末の当社施設の空室率(オフィスビル・商業施設)は、0.7%と引き続き低水準を維持しております。
分譲マンション事業は、「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に新築マンションの開発・販売を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。
分譲マンションの販売状況は、住宅ローン金利動向に注視が必要ですが、実需層を中心に需要が強く、堅調に推移しております。なお、2027年3月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76%となっております。
・戦略投資事業セグメント
再生可能エネルギー事業においては、「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を4～5割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を0にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれております。
再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・屋根上太陽光発電施設等を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電施設への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、アグリゲーション、O&M※や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。
インダストリー事業において、産業拠点整備を起点とした周辺地域の活性化に資する“産業まちづくり事業”の拡大を積極的に進めております。製造業の国内回帰やサプライチェーン強靭化に対応することを目的として、従来型の産業団地ではなく、「まちづくり」の視点から、産業と暮らしが調和する環境や、都市の活力と文化的豊かさを生かしつつ、自然との共生を大切にすることで、これからの産業のあり方をかたちにしてまいります。
また、インダストリー事業の新たなアセット領域として、2026年3月北海道石狩市にデータセンター第1号案件が竣工しております。本物件は当社グループが発電する再生可能エネルギー電力100%で運営する、再生可能エネルギー事業を展開している当社グループならではの取り組みとなっております。
海外事業における米国事業では、長期保有事業や優先出資事業等、事業モデルの多様化を進めており、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では賃貸事業による安定利益の確保に加え、現地の優良パートナーとの連携強化により成長領域への投資を進めてまいります。
・管理運営事業セグメント
管理事業では、労働人口の減少やインフレ環境下でも持続可能な価値創造を実現できる事業モデルへの変革に取り組んでおります。また、エリア戦略に基づき、パートナー共創や地域資源の活用によるサステナブルなまちづくりへの関与拡大と、効率的な管理体制の構築を推進しております。
ウェルネス事業は、東急ステイを中心に、ホテルのRevPARが好調に推移しております。当連結会計年度において、中国人宿泊者数は減少しましたが、他国からの宿泊者数増加によりインバウンド宿泊者数の対前年度増加が継続しております。今後は、都心部を中心に新規施設の確保を進めるとともに、既存施設の計画的なリニューアルを行い、着実な内部成長も図ってまいります。
・不動産流通事業セグメント
仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数・取扱高を拡大することができました。ホールセール部門においても、大型取引への取り組み強化や、事業法人の資産売却ニーズを捉えることなどにより取扱高を拡大することができております。不動産情報マルチバリュークリエイター戦略のもと、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めてまいります。また、DX活用によるお客様への最適なサービスの提供や営業活動の効率化等を図ってまいります。
※ 発電所管理業務(Operation & Maintenance の略)
B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。

					(単位:百万円)
	都市開発	戦略投資	管理運営	不動産流通	調整額	連結 財務諸表 計上額
セグメント資産	1,752,952	985,736	469,754	331,447	△120,838	3,419,052
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	24,074	69,399	20,907	7,140	1,687	123,209

当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS(キャッシュ・マネジメント・システム)を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,805億円となりました。
翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。

		(単位:億円)
	2026年3月期	2027年3月期 (予想)
営業活動によるキャッシュ・フロー	1,295	1,685
投資活動によるキャッシュ・フロー	△1,645	△1,889
財務活動によるキャッシュ・フロー	558	410

(注)2027年3月期(予想)の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。